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1. CALIDAD E INTEGRIDAD DEL PROCESO DE CALIFICACIÓN INMOBILIARIA

Según se describe en los Principios de IOSCO, VELTIS procurará brindar opiniones con miras a futuro sobre la capacidad de generar rendimiento inmobiliario de los activos inmobiliarios a fin de colaborar en la reducción de la asimetría de información que tiene que existir entre el vendedor y los compradores potenciales del activo. 

A. CALIDAD DEL PROCESO DE CALIFICACIÓN INMOBILIARIO

1.1 Toda vez que las Calificaciones Inmobiliaria son opiniones probabilísticas sobre la capacidad de generación de rentabilidad futura, el comportamiento de una opinión de Calificación Inmobiliaria individual no se juzgará sobre la base del resultado individual, sino considerando si la Calificación Inmobiliaria individual se realizó de acuerdo con los procesos establecidos por VELTIS. Cuando sea posible, el comportamiento colectivo de las Calificaciones Inmobiliarias se evaluará teniendo en cuenta cómo se comportaron sobre una base estadística posterior.

1.2 VELTIS desarrollará y mantendrá metodologías de calificación rigurosas y sistemáticas. Cuando sea posible, las Calificaciones Inmobiliarias resultantes se sujetarán periódicamente a la validación objetiva, sobre la base de la experiencia histórica. El Comité de Rating será responsable de monitorear que las metodologías y los procedimientos de calificación sean apropiados y completos, y de aprobar cualquier cambio significativo que se realice a las metodologías y procedimientos de calificación Inmobiliaria de VELTIS.

1.3 Al evaluar la credibilidad inmobiliaria de un Activo, los analistas utilizarán las metodologías desarrollada por VELTIS. Los Analistas aplicarán una metodología dada de manera consistente, según lo que VELTIS determine.

1.4 Las Calificaciones Inmobiliarias serán determinadas por los comités de calificación y no por cualquier analista que cuente con la acreditación profesional RISK®Management individual. Para la elaboración de una Calificación Inmobiliaria, VELTIS tendrá en cuenta toda la información disponible conocida y considerada relevante por el analista y el comité de calificación acerca de un activo inmobiliario, incluyendo la información recibida de una fuente que no sea el cliente que el analista y el comité de calificación consideran fiables y potencialmente significativas para una decisión de calificación, de modo que sea consistente de manera general con las metodologías publicadas por VELTIS. Al formular Calificaciones Inmobiliaria, VELTIS empleará analistas que en forma individual o colectiva (para comités de calificación), tengan el conocimiento y la experiencia adecuada para desarrollar una opinión de calificación para el activo inmobiliario que se analiza. Para ello VELTIS exige siempre que los mismos cuenten la acreditación profesionalizante RISK®Management expedida por el “EUROPEAN INSTITUTE OF REAL ESTATE RISK MANAGEMENT” o por sus programas conjuntos impartidos en la “UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID”.

1.5 VELTIS cumplirá con sus políticas de retención de registros y con las leyes vigentes al mantener registros internos utilizados para respaldar sus Calificaciones Inmobiliaras y procesos de investigación. Los empleados se familiarizarán con las políticas de retención de registros de VELTIS, y periódicamente certificarán su conformidad con tales políticas.

1.6  VELTIS y sus analistas tomarán las medidas necesarias para evitar la emisión de cualquier análisis crediticio, Calificación Inmobiliaria o reporte que contenga información errónea o que de otro modo incite a error con relación a la confiabilidad inmobiliaria general de un cliente.

1.7 VELTIS invertirá recursos suficientes para realizar evaluaciones inmobiliarias de alta calidad. Al decidir si se calificará o si continuará calificando un activo, VELTIS evaluará si cuenta con la capacidad para asignar personal suficiente con las habilidades apropiadas para realizar una evaluación adecuada, y si su personal cuenta con la posibilidad de acceder a la información suficiente y necesaria para realizar tal evaluación. En sus Anuncios de Calificaciones Inmobiliarias para Calificaciones que presentan datos históricos limitados, VELTIS identificará de forma clara, en un lugar destacado, las limitantes de esa información. VELTIS adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza al asignar una Calificación Inmobiliaria sea de suficiente calidad y de fuentes que VELTIS considere confiables incluyendo, cuando sea apropiado, fuentes de terceros independientes.

Para los casos que involucran nuevos tipos de producto inmobiliario estructurado complejo, VELTIS se abstendrá de proporcionar una Calificación Inmobiliaria, a menos que considere que tiene suficiente información y habilidades analíticas adecuadas para hacerlo.

VELTIS encargará al Comité de Rating:

1.7.1 revisar la factibilidad de proporcionar una Calificación Inmobiliaria para un tipo de activo que es materialmente diferente a los activos inmobiliarios que VELTIS ha calificado.

1.7.2 por lo menos cada 12 meses, revisar periódicamente las metodologías y modelos y cambios significativos a las metodologías y modelos que usa VELTIS.

1.7.3 determinar si las metodologías y modelos existentes para determinar Calificaciones Inmobiliaria de activos inmobiliarios son apropiados cuando VELTIS determina que las características del riesgo de los activos ha cambiado de forma relevante.

1.8 VELTIS adoptará y mantendrá un programa continuo y apropiado de educación para sus Analistas de Riesgos Inmobiliarios con el “EUROPEAN INSTITUTE OF REAL ESTATE RISK MANAGEMENT”. VELTIS designará a uno o más Empleados que sean apropiados para implementar y supervisar el programa.

1.9 VELTIS organizará a sus comités de calificación para promover la continuidad y evitar la subjetividad del proceso de calificación.

 

B. MONITORIZACIÓN Y ACTUALIZACIÓN
 
 
1.10 VELTIS asignará el personal y los recursos financieros adecuados para monitorear y actualizar sus calificaciones. Una vez que una Calificación Inmobiliaria sea publicada, y a menos que sea retirada, VELTIS va a monitorizar y actualizar la Calificación Inmobiliaria de la siguiente manera:
 
a. Por lo menos una vez cada doce meses, revisando periódicamente la confiabilidad del activo inmobiliario. 
b. Iniciando una revisión del estado de la Calificación Inmobiliario al tomar conocimiento de cualquier información vinculada a posibles riesgos sistemática o especifica que pudiera razonablemente traer como consecuencia una Acción de Calificación Inmobiliaria (incluyendo el retiro de una Calificación Inmobiliaria), consistente con la metodología de calificación aplicable.   
c. Actualizando de manera oportuna la Calificación Inmobiliaria, según corresponda, sobre la base de los resultados de dicha revisión, referida en los puntos arriba mencionados (a) o (b).
Cuando sea práctico, la monitorización subsecuente incorporará toda la experiencia acumulada obtenida. VELTIS aplicará cambios en los criterios de calificación y presunciones tanto a las Calificaciones Inmobiliarias iniciales como a las subsecuentes.
 
1.11 Cuando sea práctico, VELTIS utilizará distintos equipos analíticos para determinar Calificaciones Inmobiliarias iniciales y para la monitorización subsecuente de Calificaciones Inmobiliaria de activos inmobiliarios. Cada equipo deberá tener el nivel de experiencia necesario y recursos para desempeñar sus funciones respectivas de forma oportuna. VELTIS también evaluará procesos internos y tendencias de mercado para mantener una flexibilidad operacional para asignar los recursos que sean necesarios para monitorizar Calificaciones Inmobiliarias existentes y practicar revisiones de forma oportuna.
 
1.12 VELTIS publicará un Anuncio de Calificación Inmobiliaria si suspende una Calificación Inmobiliaria pública sobre un Activo o cartera de activos, de acuerdo con las políticas de VELTIS y los procedimientos relacionados con la Cancelación de Calificaciones publicadas por VELTIS.
 
 
C. INTEGRIDAD DEL PROCESO DE CALIFICACIÓN
 
1.13 VELTIS y sus Empleados cumplirán con todas las leyes y reglamentos vigentes que rijan sus actividades en las jurisdicciones en las cuales opera VELTIS. Para mayor certeza, en la medida en que una disposición del Código de VELTIS sea inconsistente con las leyes y reglamentos vigentes de esa jurisdicción en la que VELTIS opera, entonces esa disposición del Código de VELTIS no se aplicará en esa jurisdicción en la medida de la inconsistencia.
 
1.14 VELTIS y sus Empleados mantendrán un trato justo y honesto sus clientes, con otros participantes del Mercado y con el público en general.
 
1.15 VELTIS exigirá altos estándares de integridad a sus Empleados y no empleará a sabiendas a persona alguna cuya integridad esté demostradamente comprometida, de acuerdo a la ley aplicable. 
 
1.16 VELTIS y sus Analistas no otorgarán seguridad ni garantía implícita o explícitamente sobre una Calificación Inmobiliaria con anterioridad a la celebración de un comité de calificación inmobiliario. Esto no impide a VELTIS desarrollar evaluaciones provisionales utilizadas en el financiamiento estructurado o en transacciones similares.
 
1.17 Los Empleados de VELTIS tienen prohibido realizar propuestas o recomendaciones a un cliente, suscriptor o patrocinador de una calificación. De forma consistente con esta prohibición, al determinar un riesgo inmobiliario, los Empleados de VELTIS pueden debidamente sostener una serie de discusiones con un cliente o propietario del activo o afectado por el mismo para:
(1) entender e incorporar en su análisis los hechos particulares y las características y cualquier modificación, conforme sea propuesta por el cliente o la parte afectada y (2) explicar al cliente o parte afectada las implicaciones sobre la Calificación Inmobiliaria de las metodologías de VELTIS a ser aplicadas a los hechos y características propuestas por el cliente.
 
1.18 Si bien no se espera que los Empleados sean expertos en la ley, sí se espera (y en algunos casos es requerido por las leyes vigentes) que reporten actividades de las cuales tengan conocimiento que serían cuestionadas por una persona razonable como violación potencial de la ley o a este Código. Todos los Empleados y colaboradores de VELTIS están obligados a reportar estos asuntos de inmediato al Departamento Jurídico, los cuales tomarán las acciones apropiadas, de acuerdo con las leyes y reglamentos de la jurisdicción y con las normas y lineamientos establecidos por VELTIS. 
 
1.19 La gerencia prohibirá las represalias por parte de cualquier Empleado o de la misma VELTIS contra cualquier Empleado que de buena fe reporte una posible violación de la ley o de este Código.
 
1.20 Ni VELTIS, ni cualquier otra agencia de calificación inmobiliaria bajo su control, podrá:
a. proporcionar servicios de asesoría para calificación.
b. actuar como un agente o distribuidor dedicado al negocio inmobiliario
c. tener un interés especifico o de control en una entidad calificada por VELTIS o en cualquiera de sus “Afiliados de Calificación Inmobiliaria”.